Stellungnahmen zur Pilotyvilla

„Ein Schlag gegen die Erhaltung der Kulturlandschaft“

Der Ostuferschutzverband moniert ein Bauvorhaben auf dem Areal der ehemaligen Piloty-Villa in Ambach. Die Gemeinde Münsing zieht gegen das Landratsamt vor Gericht, weil es das gemeindliche Einvernehmen ersetzt hatte. Der Bürgermeister stellt den Erfolg der Klage jedoch infrage.

Von Benjamin Engel, Wolfratshauser SZ, 13. März 2020

Das Schicksal der sogenannten Piloty-Villa hat bereits in den 1980er-Jahren überregional das Interesse der Öffentlichkeit geweckt. Die damaligen Eigentümer rissen das frühere Landhaus des Malers Carl Theodor von Piloty, das auf einer Landzunge am Starnberger See bei Ambach lag, zu einem Großteil ab. An dessen Stelle entstand ein Neubau. Dieser soll nun ebenfalls verschwinden, weshalb er erneut in den Fokus rückt. Zweimal hat der Münsinger Gemeinderat aktuelle Pläne für ein künftiges Ensemble mit Einfamilienhaus, einem Glasverbindungsbau plus Atelierhaus und Tiefgarage an der Stelle abgelehnt. Doch das Tölzer Landratsamt ersetzte Anfang Februar das „fehlende gemeindliche Einvernehmen“ und erlaubte das Bauvorhaben an der Seeleitn. Dagegen klagt die Gemeinde vor Gericht. „Wir prüfen das in aller Sachlichkeit durch Anwalt und Gericht“, teilt Bürgermeister Michael Grasl (Freie Wählergemeinschaft) mit.

Damit hat die Kommune fristgerecht juristische Schritte in die Wege geleitet, wie es der Ostuferschutzverband (OSV) am Samstag ebenfalls gefordert hat. „Die Gemeinde hat ihr Einvernehmen mit dieser Planung aus zutreffenden Gründen verweigert“, heißt es in einer Pressemitteilung, die der stellvertretende Vorsitzende Johannes Umbreit verfasst hat. Darüber habe sich das Landratsamt jedoch aus „fragwürdigen“ Gründen hinweggesetzt. Das aktuelle Vorhaben sei ein „weiterer Schlag gegen die Erhaltung der Kulturlandschaft Starnberger See“. Der Bestand werde mit dem neuen Vorhaben endgültig vernichtet und durch eine überbordende Neubebauung ersetzt. Auch Bäume würden zum Opfer fallen.

Um das Projekt bauplanungsrechtlich zu prüfen, hatte die Kommune einen Rechtsanwalt eingeschaltet. Er hatte das Vorhaben in einer Stellungnahme Ende Januar 2019 als unzulässig eingeschätzt. Aus seiner Sicht fügte es sich nicht in die Umgebungsbebauung ein. Das Münsinger Bauamt begründete seine ablehnende Haltung damit, dass die überbauten Flächen deutlich größer als bei anderen Häusern im Umkreis seien.

Warum die Verwaltung den Gemeinderat nicht ausdrücklich gefragt hat, ob Klage erhoben werden soll, ist für den Ostuferschutzverband unverständlich. Es sei keine rein juristische Frage, ob sich etwas einfüge, heißt es in der Pressemitteilung der Gruppierung. „Auch Gerichte entscheiden diese Frage nach der natürlichen Anschauung und nach dem gesunden Menschenverstand.“

Für die Gemeinde Münsing soll nun ein Rechtsanwalt die Erfolgsaussichten der Klage nochmals überprüfen. Anschließend solle der Gemeinderat darüber abstimmen, ob das Verfahren fortzusetzen sei, teilt Bürgermeister Grasl mit. Dass der Ostuferschutzverband von einem „Schlag gegen die Erhaltung der Kulturlandschaft Starnberger See“ spricht, ist aus Sicht des Münsinger Rathauschefs allerdings stark überzogen, wie er erklärt. Denn das betreffende Grundstück sei schon bebaut. Die Grundfläche sei im Vergleich zu den Nachbargebäuden überschritten. Das sei aus Sicht des Landratsamts vertretbar. „Ob das reicht, ein Klageverfahren erfolgreich zu bestehen, ist zumindest fraglich“, berichtet Michael Grasl auf die entsprechende Nachfrage. Der jetzige Baubestand sei bereits ausgeprägt. Baurecht dürfe nicht entzogen werden.

Isar-Loisachbote, 9. März 2020

Ostuferschutzverband drängt zur Klage


Abbruch der Piloty-Villa in Ambach soll verhindert werden – Appell an Gemeinde

Münsing – Der Ostuferschutzverband (OSV) appelliert an die Gemeinde Münsing, den Abbruch der Piloty-Villa an der Seeleitn in Ambach und einen Neubau an ihrer Stelle per Klage zu verhindern. „Mit Entsetzen haben wir der Zeitung entnommen, dass die Gemeinde sich damit abfinden will, dass das Landratsamt den Abbruch der Piloty-Villa und einen überdimensionierten Neubau genehmigen will“, schreibt OSV-Vorstandsmitglied Johannes Umbreit in einer Pressemitteilung. Die Entscheidung wurde in der jüngsten Gemeinderatssitzung bekanntgegeben.

Die Gemeinde habe ihr Einvernehmen mit dieser Planung aus zutreffenden Gründen verweigert, so Umbreit. Darüber habe sich das Landratsamt hinweggesetzt und das Einvernehmen „mit fragwürdigen Gründen“ ersetzt. Doch die Gemeinde könne sich gegen den Eingriff in ihre Planungshoheit vor dem Verwaltungsgericht wehren. Der Neubau füge sich nicht in die Umgebungsbebauung ein. Er führe zu einer Verdichtung der Uferbebauung und beeinträchtige den Blick auf den See, weil er sich wie ein Riegel vor den See lege. „Der Neubau widerspricht der Zielsetzung des Rahmenplans und ist unter dem Gesichtspunkt des Ostuferschutzes abzulehnen“, schreibt die Vorstandschaft mit Professor Umbreit, Dr. Gustav Neumeister, Manfred Stecher, Petra Schulze und Anatol Regnier. Die Vorsitzende und Gemeinderätin Ursula Scriba hat nicht unterzeichnet.

Bereits ein früherer Eigentümer hat sich über den Denkmalschutz für die alte Piloty-Villa und über den Landschaftsschutz hinweggesetzt, indem er eigenmächtig Teile der Villa abgerissen hat. Dass nun der Bestand endgültig vernichtet und durch eine Neubebauung ersetzt werden soll, empfindet der OSV als „weiteren Schlag gegen die Erhaltung der Kulturlandschaft Starnberger See“. Er fordert Bürgermeister Michael Grasl und den Gemeinderat auf, wegen des Landratsamts-Beschlusses vor Gericht zu ziehen. Die Klagefrist endet laut Umbreit allerdings an diesem Montag. Der OSV-Vize: „Wir finden es unverständlich, dass die Gemeinde kampflos ihre Überzeugung aufgibt, dass das Neubauvorhaben sich nicht in die Umgebung einfügt.“  
Tanja Lühr

Sehr geehrte Mitglieder,

es ist noch eine Woche bis zur Wahl und der Bürgermeister hat alle Sitzungen vor der Wahl abgesagt, da die Gemeinderäte im Wahlkampf unterwegs sind.

Unsere Ziele behalten wir fest im Auge, weshalb ich Sie über eine Initiative von uns drei Gemeinderäten und Mitgliedern des OSV-Vorstands und Beirats informieren will.

Seit ca. einem Jahr berichtete ich Ihnen mehrfach über das Ziel des Eigentümers der Seeleitn 60 in Ambach, frühere Pilotyvilla, das Gebäude durch ein Doppelhaus zu ersetzen. Die Pilotyvilla ist für die alteingesessenen Ambacher ein besonderes Thema, denn die ehemals denkmalgeschützte Villa wurde von dem Vorbesitzer in einer Nacht und Nebelaktion fast vollständig abgerissen, ebenso alle im Weg stehenden Bäume. Nach Auskunft des Landesamtes für Denkmalpflege blieb nach dieser Aktion lediglich eine Wand des Baudenkmals erhalten.  1998 wurde die Villa deshalb aus der Denkmalliste entfernt.

Die beantragte Bebauung sieht den Abriss des alten Gebäudes und einen Neubau bestehend aus einem Wohn- und einem umfänglichen Atelierhaus, verbunden durch ein Glashaus als Verbindungselement vor.

Der Bebauung wurde von der Gemeinde das Einvernehmen vorenthalten.

Jetzt erhielten wir die Nachricht, dass das Landratsamt Bad-Tölz-Wolfratshausen das Einvernehmen der Gemeinde ersetzen will.

Wie Sie in den gemeindlichen Protokollen lesen können, kämpfen die Gemeinderäte gegen die Baugenehmigung. Aus diesem Grund stehen Christine Mair, Heinz Schreiner und ich seit ca. eineinhalb Wochen in Kontakt, um die vom Rechtsanwalt der Gemeinde empfohlene Klage gegen das Landratsamt voranzubringen. Unseren Brief haben wir am Freitag, 06.03.2020 am späten Vormittag an die Gemeinde gesandt und sofort vom Bürgermeister eine Antwort erhalten. Er wird sich am Montagmorgen 09.03.2020 mit dem beauftragten Rechtsanwalt in Verbindung setzen, um fristwahrende Schritte zu unternehmen. Dem Gemeinderat wird nach heutiger Ankündigung am 24.03.2020 die Angelegenheit vorgelegt, dabei werden sowohl die Verfahrenskosten als auch die Erfolgsaussichten den Gemeinderäten zur Beratung vorgelegt werden. Ich unterrichte Sie rechtzeitig vor dem Termin. Unseren Brief sehen Sie unten stehend.

Die darin geäußerten Kosten wird der Anwalt der Gemeinde berechnen und unsere genannten Angaben sind lediglich eine sehr grobe Schätzung.

Über die Aussichten einer positiven Abstimmung kann ich Ihnen lediglich sagen, dass viele Gemeinderäte sehr verärgert sind über die im letzten Jahr gehäuft aufgetretenen Fälle, in denen das versagte Einvernehmen der Gemeinde durch das Landratsamt ersetzt wurde. Nach unserem gegenwärtigen Kenntnisstand hoffen wir deshalb auf entschlossenes Handeln der Kollegen aus dem Gemeinderat.

Sehr geehrter Herr Bürgermeister, lieber Michi,

der Antwort von Herrn Lanzinger vom 28.2. auf eine Anfrage von Christine Mair vom 26.2. haben wir entnommen, dass die Gemeinde Münsing sich damit abfinden will, dass das Landratsamt einen überdimensionierten Neubaukomplex auf dem Grundstück der ehemaligen Piloty-Villa in Ambach genehmigt.

Die Gemeinde hatte ihr Einvernehmen mit dieser Planung aus zutreffenden Gründen verweigert. Darüber hat sich das Landratsamt hinweggesetzt und das Einvernehmen mit fragwürdigen Gründen ersetzt. Die Gemeinde kann sich gegen den Eingriff in ihre Planungshoheit vor dem Verwaltungsgericht wehren.

Der Neubau fügt sich von außen wahrnehmbar nicht in die Umgebungsbebauung ein. Der bestehende Einzelbaukörper wird nach Planung durch ein verbundenes Doppelhaus im Sinn einer Kettenbebauung ersetzt. Dies führt zu einer Verdichtung der Uferbebauung und beeinträchtigt den Blick auf den See, weil die Bebauung wie ein Riegel vor dem See liegt.  Ausmaß und Architektur des Neubaus sprengen das historische Ortsbild an einer vom See aus besonders sichtbaren Stelle.

Da der Neubau nach Stellungnahme des gemeindlichen RA sich nach Art und Maß, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, ist er nach §34 Abs. (1) BauGB nicht zulässig. Der Neubau widerspricht zudem, auch nach Ansicht des von der Gemeinde beauftragten Rechtsanwalts (RA Brey), der Zielsetzung des Rahmenplans und ist daher abzulehnen. Die Wirkung des Baurechts auf die sensible Umgebung, insbesondere z.B. auf das nördliche Grundstück, erfordert die strenge Einhaltung der Vorgaben des Rahmenplanes, der klar die Planungsabsichten der Gemeinde formuliert hat.

Bereits ein früherer Eigentümer hat sich über den Denkmalschutz für die alte Piloty-Villa und über den Landschaftsschutz hinweggesetzt, indem er rechtswidrig Teile der Piloty-Villa abgerissen und Bäume gefällt hat. Dass nun weitere Bäume einer überbordenden Neubebauung zum Opfer fallen sollen, ist ein weiterer Schlag gegen die Erhaltung der Kulturlandschaft am Starnberger See.

Wenn die Gemeinde sich vor Gericht gegen die Ersetzung des Einvernehmens wehrt, ist dies auch nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. Bei einem Regelstreitwert von 7.500 Euro ergeben sich Gerichtsgebühren in Höhe von 609 Euro. Die Kosten bewegen sich somit im Rahmen der Ausgaben, die dem Bürgermeister ohne vorherige Zustimmung des Gemeinderats gestattet sind.

In der Gemeinderatssitzung vom 18.2. wurde den Gemeinderäten lediglich mitgeteilt, dass das Landratsamt das gemeindliche Einvernehmen ersetzt hat. Die Möglichkeit einer Klage gegen diese Ersetzung wurde nicht auf die Tagesordnung gesetzt und beraten. Wir bitten die Gemeindeverwaltung, dies bei der nächsten Sitzung des Gemeinderates nachzuholen.

Nach unserem Kenntnisstand könnte die Klagefrist bis zu diesem Zeitpunkt allerdings bereits abgelaufen sein. Wir bitten die Gemeinde deshalb, zur Fristwahrung unverzüglich Einspruch gegen den Bescheid des LRA für eine mögliche Klage vor dem Verwaltungsgericht München gegen die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens durch das Landratsamt Bad-Tölz Wolfratshausen zu erheben.

Mit herzlichen Grüßen

Ursula Scriba ,
Gemeinderätin, Vorsitzende des Ostuferschutzverbandes,
Vorsitzende Bürgerliste
Christine Mair,
Gemeinderätin, Umweltreferentin , Bündnis 90
DIE GRÜNEN                                                    

Herr Gemeindesrat Schreiner ist in unsere Aktion eingebunden.

Liebe Mitglieder des Ostuferschutzverbandes,

in Ergänzung zu den bisherigen Informationen aus dem Gemeinderat möchten wir Sie wissen lassen, daß die Gemeinde Münsing schon zweimal die Zustimmung („das Einvernehmen“) zum Abbruch der Piloty Villa am Ambacher Seeufer und zu einem überdimensionierten Neubau verweigert hat. Das Landratsamt hat nun am 7. Februar die Zustimmung der Gemeinde „ersetzt“ d.h. : Weg frei für Abbruch und Neubau!
Leider hat der Gemeinderat in der letzten Sitzung am 18. Februar nicht darüber beraten, ob die Gemeinde gegen das Landratsamt klagen will, obwohl die Klagefrist am 9. März abläuft.
Zufällig haben wir von dieser Lage der Dinge erfahren und versuchen mit unten stehendem Schreiben an den Bürgermeister in letzter Minute, die Gemeinde zur Klageerhebung zu bewegen. Ohne Rücksprache mit uns hat die erste Vorsitzende dieses Schreiben verändert und gemeinsam mit einem anderen Gemeinderatsmitglied an die Gemeinde geschickt. Besser wäre es gewesen die Frage der Klage gegen das Landratsamt in der Gemeinderatssitzung am 18. Februar gleich zur Sprache zu bringen und zeitnah zu reagieren.
Hoffen wir, daß es uns gelingt, gemeinsam das Schlimmste zu verhüten.

Prof. Johannes Umbreit, Manfred Stecher, Dr. Gustav Neumeister, 
Petra Schulze

Sehr geehrter Herr Bürgermeister, sehr geehrte Gemeinderätinnen und Gemeinderäte,

mit gewissem Entsetzen haben wir der Zeitung entnommen, dass die Gemeinde sich damit abfinden will, dass das Landratsamt den Abbruch der Piloty-Villa und einen überdimensionierten Neubau genehmigen will. Die Gemeinde hatte ihr Einvernehmen mit dieser Planung aus zutreffenden Gründen verweigert. Darüber hat sich das Landratsamt hinweggesetzt und das Einvernehmen mit fragwürdigen Gründen ersetzt. 

Die Gemeinde kann sich gegen den Eingriff in ihre Planungshoheit vor dem Verwaltungsgericht wehren. Der Neubau fügt sich nicht in die Umgebungsbebauung ein. Er führt zu einer Verdichtung der Uferbebauung und beeinträchtigt den Blick auf den See, weil er sich wie ein Riegel vor den See legt. Der Neubau widerspricht der Zielsetzung des Rahmenplans und ist unter dem Gesichtspunkt des Ostuferschutzes abzulehnen. Bereits ein früherer Eigentümer hat sich über den Denkmalschutz für die alte Piloty-Villa und über den Landschaftsschutz hinweggesetzt, indem er eigenmächtig Teile der Piloty-Villa abgerissen und Bäume hat fällen lassen. Dass nun der Bestand endgültig vernichtet und durch eine überbordende Neubebauung ersetzt werden soll und die Bäume ihr wahrscheinlich zum Opfer fallen, empfinden wir als weiteren Schlag gegen die Erhaltung der Kulturlandschaft Starnberger See. Wenn die Gemeinde sich vor Gericht gegen die Ersetzung des Einvernehmens wehrt, ist dies auch nicht mit besonderen Kosten verbunden. 

Bei einem Regelstreitwert von Euro 15.000 ergeben sich Gerichtsgebühren in Höhe von Euro 879. Die Gemeinde kann sich auch – wie das Landratsamt – ohne weitere Kosten selbst vor Gericht vertreten. Sowohl Sie, Herr Bürgermeister, wie auch der Bauamtsleiter sind baurechtlich so erfahren, dass Sie die Gemeinde ohne Weiteres vor Gericht kompetent vertreten können. Und selbst wenn die Mithilfe eines Fachanwalts benötigt wird, sollten zehn oder zwanzig Anwaltsstunden zum üblichen Stundensatz zu verkraften sein. Wir verstehen auch nicht, weshalb die Frage, ob Klage gegen die Ersetzung des Einvernehmens erhoben wird, den Gemeinderäten nicht ausdrücklich zur Entscheidung vorgelegt wurde. Soweit wir aus der Gemeinderatssitzung wissen, wurde lediglich mitgeteilt, dass das Landratsamt das Einvernehmen ersetzt hat. Die Möglichkeit einer Klage wurde nicht auf die Tagesordnung gesetzt und deshalb auch nicht öffentlich beraten. Unverständlich finden wir, dass die Gemeinde kampflos ihre Überzeugung aufgibt, dass das Neubauvorhaben sich nicht in die Umgebung einfügt. Wir bitten die Gemeinde deshalb, zur Fristwahrung zunächst Klage gegen die Ersetzung des Einvernehmens durch das Landratsamt zu erheben und dann in der nächsten Gemeinderatssitzung zu beschließen, ob die Gemeinde bei ihrer ursprünglichen Auffassung bleibt, dass das Bauvorhaben sich nicht einfügt. Ob sich etwas einfügt, ist keine rein juristische Frage. Auch Gerichte entscheiden diese Frage nach der natürlichen Anschauung und nach gesundem Menschenverstand. 

Prof. Umbreit, Dr. Neumeister, Manfred Stecher, Petra Schulze, Anatol Regnier